中马专题

签约前一天，马来西亚来了 30 多人看深圳的园区

从宝龙到天安云谷，一场"需求方先看供给方"的双向直连

导语

2025 年 4 月 10 日，距离那场 220 亿美元的签约还有一天。马来西亚一个 30 多人的政企参访团没有先去看会场，而是先去了深圳两个园区——宝龙专精特新产业园和坂田天安云谷。这个顺序本身，比签约当天的任何一句致辞都更值得琢磨：对方是先看清你能提供什么，才决定签不签。

一、来的是谁，看的什么

参访团由马来西亚财政部（MOF）、国际贸易与工业部（MITI）、投资发展局（MIDA）等政府核心部门牵头，联合国家投资公司（PNB）、雇员公积金局（EPF）、雪兰莪州及吉打州行政议会、产业园区开发运营方等组成，共 30 余人。

两个考察点，由中国（深圳）综合开发研究院重点推荐及支持。

考察聚焦三件事：产业空间开发模式创新、中小企业培育路径、产城融合实践。 明确目的：为马来西亚优化产业政策、加速科技生态园区建设汲取"深圳经验"。

请注意这份名单的构成——不是招商部门为主，而是管钱的和管政策的都来了：财政部管税收与财政安排，国家投资公司管直投，雇员公积金局是马来西亚最大的机构资金之一，两个州的行政议会管土地与审批。这个组合说明对方不是来看热闹的，是来算账的。

二、宝龙：把"空间成本"这件事讲清楚了

宝龙专精特新产业园身上有三个"全国首个"：全国首个优质产业空间供给试点、首个二三产业混合用地综合开发试点、首个专精特新"小巨人"企业垂直孵化基地。

它的机制可以概括为一句话："国企主导+低成本开发+准成本供给"。

具体怎么做的：

由特区建工集团统筹规划，严控土地开发与建设成本，精准对接企业生产研发需求；
首创"总成本+微利润"定向销售模式，把高标准产业空间以低于市场价 30% 的价格分割转让给国家级专精特新企业；
同步配套智慧能源管理、产业链协同平台及人才公寓等服务体系，覆盖企业全生命周期。

目前园区已吸引半导体精密制造、新能源材料研发、生物医药中试等领域的 12 家"小巨人"企业入驻，形成"硬科技研发—中试转化—规模化生产"的闭环生态。据该报道，2023 年园区企业平均产值增速达 45%。

特区建工集团负责人把宝龙模式的核心归结为"政府定规则、国企搭平台、市场配资源"的三维协同机制，并表示未来计划将这一经验延伸至海外合作园区建设，探索跨境产业链"联合孵化器"、低碳智慧园区标准输出等合作场景。

马方代表在现场的反馈很直接：深圳通过国企平台整合碎片化产业空间、以政策工具平衡市场效率与公共属性的系统性方案，为解决马来西亚工业用地成本攀升、中小企业扩张受限等难题提供了全新思路。

三、天安云谷：把"产城融合"做成了可以参观的东西

下午，参访团去了深圳坂田天安云谷。

重点看了两处："总裁驾驶舱"数字化管理平台，以及 SVV 工业上楼标杆企业。前者让园区运营方可以实时看到能耗、入驻率、企业运行状态；后者解决的是土地紧张条件下"向空中要空间"的问题。

天安云谷是华为科技城核心示范项目，也是深圳市"十二五"重大规划项目，以"产城融合"为核心理念，打造集产业研发、商业服务、人才社区于一体的国家级战略性新兴产业基地。目前已有超 800 家科技企业入驻，形成新一代信息技术、人工智能等产业集群。

如果说宝龙回答的是"空间怎么便宜"，天安云谷回答的是"空间怎么好用"——工业上楼和数字化运营，恰好是马来西亚在土地资源约束下最需要的两项能力。

平台视角：这个顺序，才是"双向直连"该有的样子

第一，先看供给方，再谈条件，是效率最高的对接方式。

我们见过太多"出海对接会"：中方企业上台讲 15 分钟，马方代表礼貌听完，交换名片，回去没有下文。问题不在诚意，在顺序——对方还没建立起对你能力的判断，就已经被要求做决定了。

这次是反过来的。签约前一天，让马方 30 多个人实地看两个园区，看产线怎么排、企业怎么孵、园区怎么管。看完了，第二天的谈判桌上，讨论的就不是"要不要合作"，而是"怎么合作"。

第二，参访团的构成，暴露了对方真正在意的三件事。

财政部、投资局、国家投资公司、公积金局同时到场，说明他们算的是三笔账：这笔投资能带来多少税收、能解决多少就业、资金回报周期多长。 这三笔账，恰好也是中国企业做海外投资测算时的三笔账——双方的决策语言其实是通的，缺的是把各自的数字摊开来讲。

第三，宝龙模式真正值钱的不是"便宜 30%"，是"成本结构可解释"。

企业怕的从来不是贵，是不知道为什么贵、钱花在哪、有没有被中间环节吃掉。"总成本+微利润"的本质是把成本透明化：地价多少、建设多少、利润留多少，一条一条列出来。这套逻辑可以直接迁移到任何境外园区的评估上——如果一个园区说不清它的成本构成，只给你一个总价和一个优惠幅度，那这个价格大概率不是真实成本。

第四，一个需要克制的数字：45%。

2023 年园区企业平均产值增速 45%，这个数字很漂亮，但要看清两个前提：样本是 12 家企业，且是特定年份。它证明的是"这个模式能跑出高增长企业"，不能证明"任何企业进去都能增长 45%"。我们建议企业在引用这类数字时，同时问一句：样本多大、统计口径是什么。